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Tabelle millesimali
Le
tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio,
espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero
edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome).
Gli
articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente,
del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che
questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità
immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68)
prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di
piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata
al regolamento.
La
tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella
quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità
immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia
per quanto riguarda il contributo alle spese. Approvazione delle Tabelle
La
giurisprudenza in passato ha stabilito che le tabelle esprimono una valutazione
sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertanto queste ultime hanno
contenuto negoziale e dovevano essere sempre approvate all'unanimità. Anche la
loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richiedeva l'intervento dei
singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95,
T. Roma, 4/3/97). Ciò comportava che fosse sempre necessaria l'unanimità dei
condomini per l'approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni
singolo condomino poteva adire l'Autorità Giudiziaria affinché provvedesse,
citando ogni singolo condomino (e non l'amministratore) davanti al Giudice.
Pratica normalmente non gradita ai condomini, per le spese che essa comportava. Per lungo tempo anche la Suprema Corte ha fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento to, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801).Tuttavia, anche nelle precedente giurisprudenza della Corte le deliberazìoni in materia delle modifiche a tabelle millesimali adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, non configuravano una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti. Già in passato le modifiche non votate all'unanimità non erano del tutto prive di efficacia, in quanto obbligavano tutti coloro che avevano votato a favore della modifica, ad accettare una ripartizione delle spese conseguente alle nuove tabelle. Almeno la Suprema Corte applicava questo orientamento, laddove più di frequente i tribunali di primo grado e di appello annullavano le delibere richiedendo l'unanimità dei consensi. La sentenza 18.477 del 9 agosto 2010 delle sezioni unite della Corte di Cassazione inverte questo orientamento e sostiene che l'approvazione o modifica delle tabelle millesimali non è un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti :
Poiché la delibera assembleare non è un negozio di accertamento (e nemmeno un
contratto) per la modifica non è obbligatoria l'unanimità degli aventi diritto o
dei presenti in assemblea né la forma scritta.
Per
la modifica dei valori delle tabelle millesimali si applica l'art. 1136 comma 2
del codice civile, e quindi è sufficiente una maggioranza non qualificata,
raggiungere il doppio requisito che votino a favore la maggioranza dei presenti
all'assemblea (voto capitario) e che questa maggioranza a favore rappresenti i
501/1000 del condominio ove si decidono le modifiche.
Confedilizia ha operato una interpretazione restrittiva della portata della
sentenza, sottolineando che non possono essere modificate a maggioranza le
tabelle millesimali:
La modifica a maggioranza delle tabelle millesimali sarebbe invece lecita per la ripartizione delle spese ordinarie, che comunque costituiscono la quota prevalente del bilancio condominiale e delle rate degli inquilini. Il requisito è diverso da quello per la validità dell'assemblea: perché l'assemblea sia valida i presenti devono rappresentare i 501/1000 della proprietà, mentre per modificare le tabelle millesimali i votanti a favore devono rappresentare i 501/1000.
La
sentenza nasce con l'obiettivo dichiarato di ridurre i contenziosi derivanti da
lavori abusivi e successivamente condonati che impediscono ai condomini di
adeguare le tabelle millesimali perché manca il voto del proprietario
interessato.
Tuttavia, l'introduzione del voto a maggioranza apre scenari non meno importanti
per l'esplosione del contenzioso. Il proprietario di un appartamento su due
piani potrebbe accordarsi con uno o due altri proprietari per raggiungere i
501/1000 e ottenere una revisione di favore, non rispondente al vero, delle
tabelle millesimali. Potrebbe cointestare l'immobile a più comproprietari, pur
di beneficiare per diversi anni di uno sconto sulla ripartizione delle spese, e
per raggiungere la maggioranza dei voti capitari dei presenti in assemblea.
Per
evitare il problema dei cointestatari di comodo, il voto dovrebbe essere
capitario per unità immobiliare/inquilino, pesato in parti uguali fra i
comproprietari della stessa unità immobiliare: se i proprietari di un'immobile
sono 2, il voto di ciascuno dovrebbe pesare il 50%.
Il
condomino che ritiene di avere subito un aumento illegittimo dei millesimi di
proprietà a suo carico può impugnare la delibera e ottenere dal giudice la
sospensione, per la quale l'amministratore è tenuto all'applicazione delle
tabelle preesistenti, fino all'accertamento definitivo. Tuttavia, gli atti di compravendita o condono e le planimetrie catastali degli altri condomini, necessari a provare l'inconsistenza delle modifiche alle tabelle millesimali, non possono essere acquisiti con facilità al Catasto, che per ragioni di privacy rilascia soltanto la documentazione relativa alle proprietà del richiedente.Il combinato disposto di questa sentenza e della Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148), comporta che la ripartizione pro quota delle spese non pagate da un singolo condomino può diventare una mera tutela formale, perché si possono cambiare le tabelle in modo che alcuni condomini paghino più di altri per un proprietario moroso. Prima di questa sentenza, il singolo condomino non poteva essere chiamato ad anticipare più di una cifra massima nota, corrispondente al debito del condomino moroso ripartito per i suoi millesimi di proprietà (non modificabili se non all'unanimità). una mera tutela formale
Revisione delle Tabelle
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile dispone che le
tabelle possano venire modificate ricorrendo una di queste due condizioni:
Contrasti giurisprudenziali sono sorti relativamente al significato di errore.
In
passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la
semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre
presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo
condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse
stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione,
occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di una divergenza
oggettiva. Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo
il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che
richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata
frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto,
avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un
aggravamento dell'onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere
a qualsiasi azione.
Le
Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del
9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del
12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale
ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella
abbia natura contrattuale, sia esperibile l'azione di cui all'art. 69 disp. Att.
C.c., e sia esperibile l'ordinaria azione di annullamento del contratto per
vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).
La
citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta
all'esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale
principio si porrebbe in contrasto con l'orientamento pressoché uniforme che
vede necessaria l'approvazione all'unanimità delle tabelle. Su questa scia, Il
Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che
l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art.
1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non
contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso
in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.
Il
consenso dei condomini alla approvazione o alla modifica delle tabelle non deve
necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare
anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio,
utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della
stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II
Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005) La Corte Suprema di Cassazione attraverso la sentenza n. 18477 del 09 agosto 2010 ribadisce la natura maggioritaria della possibilità di modifica della tabella millesimale come da dettato dall'art. 1136 (e non erroneamente 1139 come riportato nella sentenza) comma 2 del Codice Civile.
Dettagli tecnici della redazione delle tabelle
Le
tabelle come detto devono essere approvate o modificate all'unanimità dei
condomini, o, in difetto, dal Tribunale.
Materialmente esse di solito vengono redatte da un tecnico competente
"partendo", dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari
(appartamenti, negozi, studi, fondi ecc.) si vedano le circolari Ministeriali
dei Lavori Pubblici. A queste misure vengono applicati coefficienti correttivi,
aumentativi o diminutivi (quali ad esempio: coefficiente di destinazione, di
esposizione, di illuminazione, ecc.) fino a giungere alla "superficie virtuale",
ma soprattutto cogliere l'indice di godibilità delle singole unità rapportate
alle pertinenze . La somma delle superfici virtuali di tutte le unità
immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico si
giunge alla compilazione della tabella millesimale. Le tabelle non possono
tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per
lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti
riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.
Il
tecnico può anche avvalersi di appositi programmi per computer come ausilio
nell'operazione. In taluni casi è comunemente preso in considerazione il volume
delle unità immobiliari, in luogo delle superfici, poiché vi è differenza di
altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi).
Sentenza della Cassazione N° 18477 del 9 agosto 2010
Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assemblea
Le
conseguenze della sentenza
I
dubbi
La
sentenza non tiene conto degli effetti sulle maggioranze in assemblea dopo la
modifica delle tabelle: in realtà, le tabelle millesimali vengono concretamente
usate dall'amministratore anche per individuare le maggioranze per le delibere
che decidono, per esempio, di una lite giudiziaria
Molteplicità delle tabelle millesimali
In
ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali. Quella principale,
delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta "di proprietà",
rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere
la maggior parte delle spese del condominio.
Altre tabelle millesimali possono essere poste in essere per l'uso delle
proprietà comuni: ad esempio, possono essere riferite alla singola rampa di
scale, all'ascensore, all'impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino.
Queste tabelle devono considerare sia l'uso di servizi condominiali che la quota
di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà.
Le
più frequenti nella prassi sono le tabelle millesimali d'uso per la ripartizione
delle spese riguardanti scale e ascensore (ove presente). In tal caso si adotta
di solito il seguente criterio (indicato come principio dall'Art. 1124 del
Codice Civile): la quota è determinata per metà dai millesimi di proprietà e
l'altra metà in proporzione all'altezza del piano abitato. Per ottenere questa
seconda metà si divide il numero di piano considerato per la sommatoria del
numero di piani dell'edificio; il risultato si moltiplica per ciascun piano.
Una
differenza importante è che, mentre alle tabelle millesimali di proprietà
partecipano tutti in condomini (e di conseguenza alle spese ripartite con esse)
senza possibilità di esclusione, le tabelle millesimali d'uso possono essere
anche parziali. Ad esempio, alle spese ordinarie delle scale-ascensore, i
condomini che non ne fanno uso possono essere esclusi (si pensi ai proprietari
di negozi al pian terreno che hanno accesso indipendente e che non usufruiscono
in nessun modo delle scale non dovendo neanche passare per l'androne del
fabbricato).
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